INCUBADORA DE FIDEICOMISOS






La compañía Patio Capital Partners prepara cuatro fideicomisos de oferta pública sobre locales comerciales. Su primera experiencia es G-Patio, donde administra los bienes fideicomitidos


La experiencia de haber constituido el primer fideicomiso de oferta pública sobre locales comerciales le sirvió a Patio Capital Partners para aprender todos los secretos de esta figura, para ser los pioneros en la administración de bienes comerciales fideicomitidos y, principalmente, para reafirmarse en la idea de que se trata de un instrumento ideal para financiar proyectos.

Y tan seguros están de su viabilidad y de sus ventajas de orden financiero, que Patio Capital Partners tiene programa-dos otros cuatro fideicomisos de oferta pública. Como explica el socio fundador, José Diez, es una compañía que concibe proyectos comerciales en espacios abiertos, hace su análisis, la estructuración, la capitalización, la dirección técnica, la dirección comercial y la administración de los activos.


A esa definición de la empresa hay que agregar un nuevo componente: “somos una incubadora de fideicomisos de oferta pública”.


Los que está incubando en la actualidad serán constituidos como el primero y actualmente vigente, G-Patio, sobre locales de una plaza comercial, de tal manera que a través de los alquileres de esos locales, se generen ingresos para el inversionista comprador de los valores del fideicomiso. En la estrategia de Patio Capital el primero que someterán a consideración de la Superintendencia del Mercado


de Valores será Patio Colombia. De hecho, el fideicomiso ya está en etapa de preparación y lo gestionará Fiduciaria Popular. Es una plaza de 7,000 metros cuadrados con un muy alto nivel de ocupación: “estamos firmando un contrato con una empresa que subirá la ocupación al 96 %”, explica Eloi Meléndez, managing partner de Patio Capital Partners, al explicar que hay algunos locales desocupados en el segundo nivel. La idea es que, tal como ocurre en G-Patio, la compañía se mantenga como administrador.

Patio Colombia tiene 33 locales y 20 inquilinos, con un nivel de ocupación de 77 %. Entre sus inquilinos están los bancos Popular, BHD León, Reservas y Santa Cruz, la asociación La Nacional, el supermercado Sirena Market, Farmacia Carol, Altice, La Locanda, McDonald’s, KFC, Domino’s, Jade, Abatte, Rostro Perfecto, BM Cargo, Jardín Constanza y Alba Gas. Patio Kennedy es el siguiente en la lista.


En este caso, es un desarrollo en el que Patio Capital tiene un socio y de peso: el Grupo Universal. Es otro tipo de proyecto, que fue necesario reestructurar, como consecuencia de la pandemia. Esta plaza incluirá oficinas y locales comerciales.


Patio Chiquito será el tercero. “Es un proyecto más pequeño, un joint venture con Centro Cuesta Nacional, que abrirá allí un supermercado”, subraya Diez. Se desarrollará primero la parte del super-mercado y nosotros haremos la otra mitad, que se compondrá de una parte comercial y otra residencial. “La conceptualización del proyecto y el diseño son tareas conjuntas de los dos socios”. Hoy tenemos un 63.5% de ocupación comprometida.



Patio Embajada es otro proyecto y respecto del cual Patio Capital tiene gran-des, dado que -estima Diez- la plaza se convertirá en un centro atractivo, de tal manera que a su alrededor se desarrollará una nueva zona urbana. “Ya tenemos el 62 % de ocupación comprometida, y además vamos a tener un ancla”, dice Diez, quien aclara que están en la etapa de obtener todos los permisos para hacer la obra. Y un factor a favor del éxito, enfatiza Meléndez, es que contará también con el Centro Cuesta Nacional.

En los casos de Patio Chiquito y Patio Embajada los fideicomisos de oferta pública solo se empezarán a preparar cuando las plazas ya estén en operación.

Los cuatro proyectos son muy atractivos para los inversionistas: a nivel de retorno, estima Diez, se sitúan entre 16 a 18 %.


Para Diez, la buena administración es un factor que les ha ayudado a emprender proyectos nuevos, porque aún sin iniciarlos cuentan con la presencia segura de un grupo de inquilinos: “tenemos inquilinos muy fieles, a los que les gusta ir a todos nuestros proyectos”.


VENTAJAS


En Patio Capital, no hay duda de que el fideicomiso es una muy buena opción. Y Diez tiene su argumento al respeto: “¿Por qué quedarnos para siempre con un proyecto de estos? Es mejor quedarse con parte del activo y, mediante el fideicomiso, obtener recursos para poder emprender otro proyecto”.


Es un instrumento que tiene un nivel de exigencias que no a todos los empresarios les atrae, pero que para Diez no es un obstáculo: “hay que estar dispuesto a transparentarse, y a cambio, el fideicomiso de oferta pública es como una vacuna: te exime del impuesto sobre la renta y además, te sincera ante el público y ante el fisco”.

La experiencia con G-Patio fue de muchas enseñanzas para Patio Capital Partners. “Por haber sido el primer fideicomiso de locales comerciales que se constituyó en República Domini-cana, tuvimos muchos retos, más allá de lo imaginable”, dice Diez. Y cita un ejemplo: el seguro de interrupción del negocio. La idea era que si hay una catástrofe en la plaza comercial y los alquileres no se pueden cobrar, el segu-ro responde. Conseguirlo fue una tarea dificultosa.


La pandemia en 2020 fue otro desafío. A pesar de todos los problemas que significó, Meléndez enfatiza que “no solo no perdimos inquilinos, sino que a algunos les dimos apoyo, y aún en plena pandemia tuvimos nuevos alquileres”.


El Fideicomiso de Valores Fiduciarios G-Patio tuvo su emisión inicial el 27 de septiembre de 2017 y tiene vigencia hasta marzo 13 de 2034. Los fideicomitentes son las empresas Porto Madin, Grupo Quindy, Grupo Parson y Grupo Sevren, la labor de fiducia la realiza Fiduciaria Universal y los activos son 37 inmuebles ubicados en cuatro centros comerciales de Santo Domingo, Santiago y San Francisco de Macorís. El valor total del fideicomiso es de US$12,438,000 y emitió 12,438 valores con un precio unitario nominal de US$1,000.

Este fideicomiso tiene la calificación más alta, A+, de todos los de oferta pública actualmente vigentes. Esa A+ significa que emite valores con una buena combinación entre el riesgo propio de los activos que lo conforman y la calidad de la administración de la sociedad fiduciaria, de acuerdo con la nomenclatura de Feller Rate, la agencia que expidió la calificación.


Esa nota fue ratificada por la clasificadora en su último informe, publicado a fines de octubre pasado. En el mismo, especifica que la calificación se funda-menta, de un lado, en una cartera de activos con amplia diversificación, alta madurez e inquilinos de buena calidad, y de otro lado, en la gestión de Fiduciaria Universal, que maneja adecuadas políticas de administración para los fideicomisos.


ALTA LIQUIDEZ

En relación con la liquidez de la cartera, Feller Rate la estima alta, teniendo en cuenta que desde la constitución del fideicomiso está generando un flujo continuo de efectivo por los alquileres de los locales. Destaca la calificadora que, desde su inicio, ha repartido dividendos por US$1.4 millones y justo el mes pasado distribuyó US$189.713. Otro hecho destacable es que no tiene endeudamiento financiero y sus pasivos equivalen al 2.5% del patrimonio. En su análisis de la rentabilidad, la calificadora advierte que el fideicomiso debe tener 36 meses para medirla de manera concluyente. Empero, hace un cálculo con base en los dividendos distribuidos y los ajustes en la valorización de las inversiones, parámetros a partir de los cuales establece que su rentabilidad acumulada desde septiembre de 2017 hasta agosto 2021 es de 19.7%, que equivale en términos anualizados a 6.8%.


Patio Capital Partners se define como una empresa dedicada a la identificación, realización y gestión de oportunidades de inversión en bienes raíces, sobre activos en operación o sobre terrenos.

Diez cree en las virtudes del mercado de valores como fuente de financia-miento de proyectos empresariales. En su opinión, los fideicomisos y los fondos de inversión son instrumentos hermanos: “la diferencia entre ambos radica en que los primeros nacen del activo, mientras que los fondos nacen de una estrategia”.