Llegó la hora del fideicomiso de bienes comerciales

September 1, 2017

JOSÉ DIEZ CABRAL

“En la práctica, este fideicomiso es como si fuese una oferta de colocación de acciones. Es una manera de aportar al desarrollo del mercado de valores”

 

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Una novedosa fiducia de oferta pública tendrá el mercado dominicano. Se estructurará sobre 36 locales comerciales de diferentes plazas, en tres ciudades del país, administrados por la desarrolladora inmobiliaria Patio Capital Partners.

 

Icoyuntura del panorama bursátil dominicano

 

Este fideicomiso va a revolucionar el mercado de valores, porque está creando un antes y un después. Es una nueva opción para analizar en el negocio de las plazas comerciales y es, principalmente, un granito de arena con el que ayudaremos a que el mercado dé otro paso adelante en su desarrollo”.

 

Esas son las primeras dos consideraciones que pone sobre la mesa el empresario José Diez Cabral, presidente ejecutivo de Patio Capital Partners, quien concibió las bases generales de un fideicomiso de oferta pública para locales comerciales, que se encuentra sometido a consideración del órgano regulador.

 

En el mercado dominicano ya están en operación dos fideicomisos inmobiliarios de oferta pública sobre edificios de oficinas, pero este es el primero que se estructurará respecto de locales comerciales y, por ende, se configura una nueva opción de inversión para quienes quieren apostar sus capitales en el sector inmobiliario, sin duda uno de los más atractivos para los ahorradores.

 

Los locales constituyen el activo que se transferirá al fideicomiso G-Patio y generarán los ingresos para los inversionistas, a través de los dineros que produzcan por sus alquileres. Se trata de 36 locales, ubicados en plazas y centros comerciales.

 

En Plaza Patio del Norte son 26 locales con trece inquilinos. En el primero y segundo pisos están el supermercado La Cadena, los restaurantes La Locanda y Kai Suchi Bar, la farmacia Farmax, los bancos Santa Cruz y Banesco, la Asociación de Ahorro y Crédito La Nacional, la escuela de idiomas Academia Europea y el salón de belleza Smalto Nail Lounge.

 

En el Business Center del tercer piso, la gestora empresarial FDH Consulting, FDH Recursos Humanos, el fondo privado de inversión Casa de Santo Domingo y Pioneer Sociedad Administradora de Fondos de Inversión. En Bella Vista Mall hay dos locales con dos inquilinos, el Banco BHD León y Seguros Universal. En Colinas Mall, de Santiago, son seis locales, ocupados por dos inquilinos, la tienda Payless y la empresa de telecomunicaciones Claro.

 

En Centro Nacional del Este, de San Pedro de Macorís, hay dos locales, ocupados por el Banco de Reservas. Los locales son de propiedad de cuatro empresas que serán los fideicomitentes. Se trata de Porto Madin, Grupo Sevren, Grupo Quindy y Grupo Parson. Estas compañías son de propiedad de Diez y del empresario Luis De Jesús Rodríguez, con participaciones de 50 % cada uno.

 

Diez tiene un amplio recorrido en la actividad empresarial dominicana.Además de su trabajo en Patio Capital, es presidente ejecutivo de Industrias Petroquim, donde también preside su Consejo de Directores, es miembro del Directorio del Banco del Progreso y socio fundador de Pioneer Administradora de Fondos de Inversión.

 

Rodríguez es, igualmente, presidente ejecutivo de Patio Capital y director gerente del Fondo Privado de Inversiones Casa de Santo Domingo. Es presidente y fundador de Caribbean Management Group y miembro del Consejo de Directores de Grupo Universal. Ambos son también los socios de Patio Capital Partners, la compañía que administra esos activos y que en el fideicomiso G-Patio permanecerá como administradora.

 

En resumen, serán cuatro sociedades que transfieren la propiedad de sus activos al fideicomiso, el cual será gestionado por una sociedad fiduciaria. Diez aclara que Porto Madin es la dueña de los locales en Patio Norte; Quindy lo es de los ubicados en Santiago; Parson, de aquellos situados en San Pedro, y Sevren, de los de Bella Vista Mall.

 

De acuerdo con la Ley 189-11, que creó la figura en República Dominicana, un fideicomiso es el acto en el que uno o varios fideicomitentes transfieren los derechos de una propiedad también a uno o varios fiduciarios, para la constitución de un patrimonio separado, llamado fideicomitido. La administración de ese patrimonio está a cargo de fiduciarios, de acuerdo con las instrucciones de los fideicomitentes, a favor de los beneficiarios o fideicomisarios.

 

A Favor

 

En el entorno del mercado de valores hay una expectativa muy favorable alrededor de este fideicomiso de locales comerciales. Se considera como una de sus fortalezas el hecho de que el 50 % de los inquilinos actuales de dichos inmuebles son entidades del sector financiero.

 

Ello es una garantía si se piensa en la estabilidad de los flujos que generarán al fideicomiso y, por consiguiente, a los inversionistas. Los clientes financieros alquilan locales, pensando en posicionar su marca en esos sitios y, por tanto, suscriben contratos de mediano pazo.

 

Para un propietario de un local comercial, tener como inquilino a una entidad de estas es un factor de seguridad. En las plazas comerciales es frecuente que haya rotación entre los inquilinos dedicados al retail, pero los del sector financiero son muy estables.

 

La distribución geográfica del fideicomiso es otra de sus ventajas competitivas, puesto que no todos los locales que entran al negocio están en Santo Domingo. Es el primero que contempla activos en otras ciudades, lo cual abre nuevas opciones a los inversionistas de Santiago y San Pedro de Macorís.

 

Ello implica otro paso hacia la necesaria descentralización nacional del mercado de valores, un objetivo común a varios mercados latinoamericanos. Este es un fidecoimiso inmobiliario que tiene un número grande de activos y una diversificación de inquilinos y esos factores, opinan los conocedores del mercado, no solo lo hacen atractivo como objeto de inversión, sino que lo convierte en una invitación a la innovación.

 

“Después de que este fideicomiso se posicione y se conozca como una inversión rentable, habrá otros propietarios de activos comerciales que quieran ir por el mismo camino”, advierte Diez. El fideicomiso tendrá un programa total de emisión de cuotas por US$11.1 millones, en una emisión única que se dividirá en once tramos, los diez primeros por US$1 millón y el último por US$1.1 millones. El plazo total para colocar la emisión será de tres años, en tanto que el fideicomiso tendrá una vigencia de 15 años.

 

De acuerdo con la clasificadora de riesgo Feller Rate, este instrumento tiene una calificación de A+, la más alta asignada a un fideicomiso de oferta pública, en cuya argumentación cita el hecho de que incluye “una cartera de activos con buena diversificación, alta madurez e inquilinos de buena calidad”. Para Feller Rate, es destacable igualmente que Patio Capital Partners sea la administradora, dado que se trata de una empresa “dedicada al diseño, inversión y dirección de activos inmobiliarios, con experiencia en el rubro”.

 

En su análisis sobre los activos que conformarán el fideicomiso, la calificación subraya que los locales han mantenido una vacancia reducida y que “su principal activo tiene cerca de cuatro años de antigüedad, en tanto que los otros tres tienen una media de 20 años de historia”. Los contratos de alquiler tienen un promedio de 2.3 años, “con inquilinos de buena calidad”. Las perspectivas de generación de recursos por parte del fideicomiso son muy positivas.

 

De acuerdo con Feller Rate, “la liquidez de la cartera será alta, considerando un flujo continuo de efectivo, producto de los alquileres” y ese flujo iniciará tan pronto se constituya el fideicomiso. Ello significa que el inversionista podrá tener la seguridad de que la generación de recursos es inmediata, no una expectativa.

 

Precisamente, esas proyecciones de flujos de liquidez son las que permitieron planear un reparto de dividendos trimestrales a los inversionistas. Los recursos recaudados por la colocación de las cuotas del fideicomiso serán destinados por las empresas fideicomitentes al pago de créditos vigentes con distintas entidades financieras.

 

Pero además, las mismas participarán como inversionistas. “Planeamos adquirir aproximadamente un 45 % de las cuotas”, precisa Diez. Pero para el empresario, lo más notable del instrumento no es ninguno de esos factores, sino que se trata de la génesis de un estilo de fideicomiso que abre un nuevo campo de acción en el mercado.

 

“Estamos haciéndolo para demostrar que es posible colocar en el mercado los activos que desarrollamos. Es una herramienta que permite que los capitales invertidos para el desarrollo de estos proyectos inmobiliarios tengan un mecanismo de salida claro y probado”. Diez trabajó en el mercado de valores estadounidense, donde tenía su licencia de broker. Ello le llevó a soñar con que en República Dominicana se pudieran estructurar productos sofisticados. “En la práctica, este fideicomiso es como si fuese una oferta de colocación de acciones de una empresa. Es una manera de aportar al desarrollo del mercado de valores”.

 

El proceso de planeación y preparación del fideicomiso tomó un año, tiempo durante el cual los propietarios de los activos decidieron cuáles se incorporarían, se realizó su valoración por parte de Deloitte, y se sometió a la consideración de la Superintendencia de Valores, entidad que hacía las observaciones de rigor, las cuales han sido atendidas por los cuatro fideicomitentes.

 

LA GESTORA Patio Capital Partners fue creada hace un año, con la idea de que se encargara de la gestión de todos los activos de los socios. Diez y Rodríguez, sus dos accionistas, llevaban trabajando juntos 20 años en proyectos de carácter inmobiliario. Empezaron con las sociedades de Grupo Parson, Grupo Quindy y Grupo Sevren, que agrupan sus activos de locales retail individuales en Santo Domingo, Santiago y San Pedro, después siguieron con Patio Norte, y en la actualidad desarrollan Patio Colombia.

 

Rodríguez tiene una valiosa experiencia como franquiciador de poderosas marcas en distintos puntos comerciales, de tal manera que conoce cuáles son los puntos críticos que una plaza debe tener en cuenta, en tanto que Diez se especializa en la estructuración financiera de los proyectos, así como en su control administrativo.

 

“En este sector empezamos comprando, no éramos los desarrolladores. En la medida en que fuimos aprendiendo del negocio y tanto los inquilinos como el mismo mercado nos fueron enseñando, descubrimos que lo ideal era empezar a desarrollar nuestros propios proyectos”, dice Diez.

 

Y si se trata de empezar los proyectos desde cero, no de comprarlos, hay muchos factores por considerar. No se trata solo del apalancamiento de la operación y de las condiciones de costos y plazos del financiamiento, sino que el desarrollador debe conocer a fondo el mercado, para prever si la idea va a tener una rentabilidad adecuada. Tanto la ubicación como el diseño de una plaza son elementos vitales, explica Diez, para que el proyecto sea exitoso.

 

Hay varios casos de plazas edificadas en la capital dominicana que mantienen un porcentaje muy alto de locales desocupados, un factor ruinoso para sus inversionistas. Patio Capital Partners está dedicada a la originación, desarrollo, gestión y operación de activos comerciales. Es la empresa en la que se resume toda la experiencia de dos décadas de sus accionistas en el negocio de locales comerciales.

 

Como lo sintetiza Diez, cuando explica qué hace la empresa: “identifica oportunidades de inversión en bienes raíces”. Su primer objetivo se resume en que sean bienes generadores de flujos, que impliquen la posesión de una mayoría de su propiedad y, por tanto, su control, que se desarrolle en terrenos prime, que puedan ser reposicionados en el mercado y que los inversionistas cuenten con una opción de salida.

 

Eloi Meléndez, vicepresidente ejecutivo de la compañía, explica que la cartera total de activos bajo gestión de Patio Capital incluye 70 locales, con 51 inquilinos, con un valor bruto de activos de US$33.4 millones. La composición de los activos es una variable muy importante en el negocio de la administración inmobiliaria comercial. El 31 % de los suyos corresponde a entidades financieras, el 24% a tiendas ancla, el 11% a restaurantes y el 14 % a retail entre farmacias, tiendas de moda o courier, entre otras. Los activos de Patio Capital están repartidos en las tres divisiones mencionadas, Retail, Norte y Colombia.

 

El primero comprende once locales con seis inquilinos, con contratos en promedio a un año y una ocupación de 79 %. En Patio Norte son 26 locales con 13 inquilinos, contratos de alquiler de 3.3 años en promedio y ocupación de un 97%, En cuanto a Patio Colombia, agrupa 33 locales con 31 inquilinos, un 77 % de ocupación y contratos a más de siete años, en promedio.

 

Entre 2015 y 2016, los esfuerzos estuvieron enfocados a la mejora de Patio Norte y el desarrollo de Patio Colombia, que requirieron una inversión de US$16.6 millones. En el primer caso se adicionaron 278 metros cuadrados y en el segundo, el plan contempla 7,125 metros cuadrados, explica Meléndez, un verdadero especialista en bienes raíces, que trabajó en Deloitte y PwC en España.

 

La evolución de los activos empezó en 1999, con la compra de los locales comerciales Veynes, en US$3.8 millones. En 2012 empezó el desarrollo de Patio Norte, que hizo subir el valor de los activos a US$11.1 millones. Ya en el 2015 se acometió el proyecto Patio Colombia, que lleva los activos a la suma ya mencionada de los US$33.4 millones. Según Meléndez, la programación de Patio Capital Partners contempla una expansión que le ha de llevar a tener activos por US$124.4 millones en el año 2022.

 

En esa meta confluirán los esfuerzos de proyectos como Patio Kennedy y Patio Próceres. “Serán proyectos mixed use, es decir, entre residencial y comercial o entre corporativo y comercial”, agrega Diez, quien hace énfasis en que las obras contarán con firmas de arquitectura de prestigio internacional, como la española luis vidal + architects, en cuyo portafolio destacan obras premiadas como la Terminal 2 del aeropuerto de Heathrow en Londres.

 

En su labor fundamental de analizar oportunidades de inversión inmobiliaria, Patio Capital Partners realiza su labor en seis etapas básicas, según las relaciona Meléndez: identifica las oportunidades y hace su due dilligence, estructura la transacción, hace el levantamiento del capital, se encarga de su dirección técnica, realiza la dirección comercial y se encarga de la administración de los bienes.

 

La compañía tiene como una de sus tareas centrales en la actualidad, la finalización de todas las obras en Patio Colombia, que ya tiene un 77 % de ocupación. Y ahora, en su carpeta de prioridades está el fideicomiso de oferta pública en el que incorporará 36 de sus 70 locales. Dotará así, al mercado de valores, de un mecanismo de inversión que no se conocía en el país, abrirá espacios de inversión para ahorradores ávidos de apostar al sector inmobiliario y servirá de pionero a un negocio que atraerá a otros desarrolladores de inmuebles.

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